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高院判例!即使购房行为违反地方政府的限购政策,也并不因此导致借名买房的合同无效



来源:民事审判

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【裁判要旨】1、房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。2、物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。同时,我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,所以,应认定借名人对案涉房屋享有物权,而非物权期待权。


辽宁省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)辽民终211号

上诉人(一审被告):辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司,住所地:辽宁省铁岭市开原经济开发区科研北街1号甲。

法定代表人:霍拉庭,该公司董事长。

委托诉讼代理人:刘晖,北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

委托诉讼代理人:严洪慧,北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

被上诉人(一审原告):徐沛欣,男,1971年9月1日出生,汉族,现住址北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:周丽萍,辽宁恒信(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王岩崧,辽宁恒信(沈阳)律师事务所律师。

一审第三人(被执行人):曾塞外,男,1948年2月22日出生,汉族,住址北京市朝阳区。


一审被告辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司(以下简称中集哈深公司)因与一审原告徐沛欣案外人执行异议之诉一案,不服沈阳市中级人民法院(2017)辽01民初352号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。中集哈深公司的委托诉讼代理人刘晖、严洪慧,徐沛欣的委托诉讼代理人周丽萍、王岩崧到庭参加诉讼,曾塞外经合法传唤未到庭,本案缺席审理。本案现已审理终结。

中集哈深公司上诉请求:1、撤销一审判决,驳回徐沛欣一审诉讼请求;2、本案诉讼费由徐沛欣承担。事实与理由:一、一审认定确权内容,超出诉讼请求范围,属越权裁判。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定:对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。徐沛欣未对案涉房屋诉请确权,一审法院仅应就徐沛欣对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理,不应超出审理范围确认徐沛欣是案涉房屋“实际权利人”,“享有财产权利”。二、一审法院认定徐沛欣与第三人“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”缺乏证据证明。1、徐沛欣以第三人作为案涉房屋代持主体,不合常理。第三人系多家公司的股东,以经商为业,其经营活动、经济关系比较复杂,债务往来频繁且额度高,是发生债务风险的高危人群。案涉房屋房款高达2659.2万元,且全款购买,如登记在他人名下,在选择“他人”时应该是非常慎重,常理也是找经济关系简单安全,发生债务风险概率小的人。徐沛欣明知第三人经济关系复杂,却将案涉房屋置于债务风险极高的第三人名下,从代持的主体上缺乏可信性。2、徐沛欣与第三人是否存在真实借名买房关系的关键证据《房产代持协议》,存在重大疑点。鉴定报告显示,由于《房产代持协议》三页单面均存在光照老化,导致形成时间无法鉴定。对于价值2659.2万元的房屋由他人代持,《房产代持协议》的重要可想而知,且代持本身是规避政策的违规行为,违规行为形成的《房产代持协议》更具有私密性,理应在隐秘处妥善保存,出现被光照老化的情况,已不合常理;而且,即使有被光照,正常情况放置第一页后面的第二页和第三页,与第一页的光照程度也应明显不同,然而鉴定报告显示,三页均被光照老化程度相同,显然是有意为之。另,从签署日期上看,《房产代持协议》与《商品房买卖合同》等材料基本是在同一个时间段形成,这一系列相关材料理应同时同处存放,仅是前者出现光照老化,且三页均被光照老化程度相同,更有故意做旧的重大嫌疑。3、一审法院认定案涉房屋的房款由徐沛欣支付,没有事实根据和法律依据。案涉房屋的购房款总计2659.2万元,其中天津安凯环保产品贸易有限公司(下称“安凯公司”)支付2389.2万元。曾塞外系安凯公司的股东,占股百分之五十,其通过安凯公司为自己支付购房款符合常理,而一审法院却将安凯公司的付款视为徐沛欣的付款,没有事实根据和法律依据。4、徐沛欣提交的缴费单据,无法认定案涉房屋由徐沛欣实际占有、使用。案涉房屋2016年10月17日被沈阳市中级人民法院查封。徐沛欣2016年11月4日缴纳了燃气费114元,2016年12月26日缴纳了案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的供暖费。徐沛欣是否实际占用案涉房屋,应从案涉房屋被查封之前的使用状态来判断。案涉房屋已经交房四年之久,徐沛欣仅在案涉房屋被查封后缴纳了一次燃气费,并不能证明案涉房屋被查封前由其实际占用;并且徐沛欣提供的供暖费单据显示是一次性补缴了前几年的供暖费,说明在案涉房屋被查封之前,徐沛欣未缴纳过供暖费,供暖费一直处于欠费状态,案涉房屋很有可能无人居住。徐沛欣补缴上述费用的意图显然不是基于正常使用案涉房屋的需要,通过补缴的方式规避法院对案涉房屋执行的意图昭然若揭。5、徐沛欣提供的证人证言均不能排除合理怀疑,不能证明案涉房屋权属。证人徐某称为售楼员,2009年任职售楼处,2014年离职,8年前的客户,清晰记住交易过程的可能性很小,购房不核实身份的可能性小。证人刘某称为涉案房产的装修人,1200万元的大额装修不签合同可能性小;方案多次变更,正常应当每次都重新商定价格,不应该价格不变;不开发票,不走银行转账,更证明不了装修行为的真实性。证人郑某陈述,其为徐沛欣司机,涉案房产仅有徐沛欣与其居住,其他人不居住,也没有房产钥匙。而徐某举证付款时,多家付款的公司股东为其妻子,证明徐某与妻子关系正常,徐某妻子不回房屋居住,也没有涉案房产的钥匙,明显不符合常理。本案徐沛欣与曾塞外关系密切,为防止双方恶意串通,利用执行异议之诉逃避债务、规避执行,对双方是否存在真实借名买房关系应谨慎从严审查。然而,徐沛欣在一审关于借名买房关系的证据,疑点重重,漏洞频出,徐沛欣显然没有完成举证责任,法院对其主张不应支持。三、依据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)规定,第三人是案涉房屋的物权人,徐沛欣不是“实际权利人”,也不享有“物权期待权”。1、第三人是案涉房屋的物权人,徐沛欣不是案涉房屋的“实际权利人”,对案涉房屋不享有物权,其享有的是对第三人的债权。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《房产代持协议》并不属于法律另有规定的情况。本案案涉房屋的物权登记人是第三人并非徐沛欣。虽然《最高人民法院关于适用物权法的解释(一)》(以下简称物权法解释一)第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”徐沛欣并未申请确权,即便申请,也不适用该条规定。该条保护的是善意第三人,立法本意及法理基础是为了保护非自身原因造成名实不符的真实权利人应享有的物权。而本案,即使假设徐沛欣与第三人存在《房产代持协议》,徐沛欣也是主动选择名实不符。如果允许所谓的真实权利人一方面可以通过规避政策选择签订《房产代持协议》,故意将房产登记在他人名下,造成了不动产登记名实不符,另一方面又可以不动产登记名实不符、其为真实权利人为由,获得法院承认其物权,等于司法上对欺骗房产管理部门和公众之行为给予认可和保护,严重违背物权法物权登记生效的法定原则,造成房屋产权关系的不确定性,为逃避债务给予可乘之机,严重扰乱国家的房地产管理秩序,违背《物权法解释一》第二条规定的立法本意。徐沛欣将案涉房屋登记在第三人名下是在物权和对第三人的债权二者之间的自愿选择,其法律后果是不享有案涉房屋的物权,而是根据《房产代持协议》享有对第三人的债权。根据合同相对性原则,《房产代持协议》仅对合同主体有效,不具有对外效力,不能对抗中集哈深公司的执行。2、徐沛欣不享有物权期待权,一审判决认定徐沛欣“对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权”,认定错误。依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,不动产物权期待权构成要件:被执行人与案外人存在房屋买卖关系,案外人基于房屋买卖关系,向被执行人支付全部购房款,在法院查封前合法占有房屋,案外人没有过错,非因自身原因未办理过户登记。徐沛欣与第三人之间是房屋代持关系(假设代持关系成立)并不存在房屋买卖关系,并且未办理过户是主动选择,是徐沛欣自身原因造成,不符合不动产物权期待权的构成要件。物权期待权是以物权为基础,期待的是通过办理物权登记取得物权。徐沛欣自愿将案涉房屋登记在第三人名下,已放弃物权期待权和物权。另,物权期待权是确切能够实现的权利,不可能实现的不能称之为权利,徐沛欣因不具备案涉房屋的购房资格,北京市房产登记部门不会为被执行人办理物权登记,因此,徐沛欣不存在物权期待权。四、一审判决认定中集哈深公司“无信赖利益”及“准予申请执行人强制执行案涉房屋,将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”明显错误。1、中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益,属于商事外观主义原则保护的信赖利益债权人。2013年3月8日第三人购买案涉房屋并网签,网签具有公示效用。2014年4月25日徐沛欣在第三人等人为庆然公司的借款提供连带责任担保的前提下,与兴业银行、为大庆庆然天然气有限公司(以下简称庆然公司)签订《委托贷款借款合同》,向庆然公司提供借款2910万元。中集哈深公司向庆然公司提供借款是基于第三人等人为其提供连带责任担保,中集哈深公司概括的知道第三人在北京有房产,是接受第三人担保的出发点之一,对案涉房屋具有信赖利益。最高人民法院“(2016)最高法民申3132号”民事裁定书(王仁岐与刘爱苹、长春中安房地产开发有限公司、詹志才、陈秀菱案外人执行异议之诉),认定“显名股东的一般债权人,依据工商登记记载的股权归属,有权向人民法院申请对显明股东名下股权强制执行”,同理,我方作为一般债权人,有权依据物权登记申请对显名持有人名下房产的强制执行。“根据商事外观主义原则,有关公示体现出来的权利外观,导致第三人对该权利外观产生信赖,即使真实状况与第三人的信赖不符,只要第三人的信赖合理,第三人的民事法律行为效力即应受到法律的优先保护。”2、一审法院认定“准予申请执行人强制执行案涉房屋,将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”,实属利益考量不当。如上所述,即使假设案涉房屋代持关系真实存在,徐沛欣享有的也是债权而不是物权和物权期待权,当然也谈不上对其物权和物权期待权的保护。况且,徐沛欣对规避北京市购房政策、将案涉房屋登记在第三人名下的法律风险是明知的,选择违规冒险行之,其法律后果理应由徐沛欣自行承担。如果对这种行为加以保护,将视被执行人的违规于不顾,视其他人的合法权益于不顾,视政府政策于不顾,这将严重影响政府公信力,影响房产政策的实施及房产市场的稳定,扰乱公共管理秩序。不能把徐沛欣选择承担的法律风险转嫁给基于相信物权公示公信原则的中集哈深公司承担,从利益保护的角度对徐沛欣显失公平,严重违反法律公平公正原则,一审法院对利益的考量违背基本法理。如果违规者反受益,将严重冲击司法公信力。另,对案涉房屋的强制执行并未影响被执行人依《房产代持协议》向第三人主张赔偿的债权。综上所述,徐沛欣对案涉房屋不享有排除对第三人案涉房屋强制执行的民事权利,恳请二审法院依法支持中集哈深公司的上诉请求。

徐沛欣答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确。中集哈深公司上诉请求没有法律依据。一、一审认定确权内容,并未超出诉讼请求范围,系对案件事实的合理审查认定,不属于越权裁判。本案徐沛欣作为案外人在一审所提出的执行异议,是依据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第二百二十七条的规定,基于对执行标的享有实体权利而提出的执行异议,目的是排除对执行标的的执行,因此一审判决就徐沛欣是否对执行标的(即“案涉房屋”)享有实体民事权利进行审查并作出相关认定,是审理案外人执行异议之诉案件的必要审查内容,无论案外人是否同时提出对执行标的确权的诉讼请求,一审法院都需要对执行标的的权属作出审查认定,才能就能否支持案外人对于排除对执行标的的执行的诉讼请求作出判断,对案外人是否对执行标的享有实体权利的审查认定是必要的前提条件。因此,一审判决经对案件事实进行审查后在判决中所认定的徐沛欣系案涉房屋的实际权利人符合法律规定,不存在越权裁判的情形。中集哈深公司提出的“一审法院认定确权内容属超出诉讼请求范围,越权裁判”的上诉理由,没有事实和法律依据,是对《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》(以下简称民诉法解释)第三百一十二条的错误解读。二、一审判决认定徐沛欣与第三人曾塞外之间“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”证据充分,认定事实清楚。案涉房屋系徐沛欣借用第三人曾塞外的名义于2013年3月8日与北京星泰房地产开发有限公司(以下简称星泰公司)签订《北京市商品房现房买卖合同》并支付全部购房价款及相关税费购买所得。徐沛欣与曾塞外在购买房屋前签订了《房产代持协议》,经司法鉴定机构鉴定,签订房屋买卖合同及办理产权登记等相关文件上的“曾塞外”的签名均系徐沛欣所签,相关收房装修手续以及办理产权登记手续均系徐沛欣办理,经一审后徐沛欣仔细回忆并查找资料后,发现案涉房屋的收房入住手续的办理及相关物业费、装修管理费、供暖费的交纳均开始于2013年,均在2014年4月25日中集哈深公司与庆然公司通过兴业银行办理委托贷款之前。并且,案涉房屋也于2016年2月办理了所有权登记手续且未办理房屋产权转让登记,而此时该笔委托贷款已经逾期未予偿还。以上情况足以说明徐沛欣系真正购买案涉房屋的实际权利人,徐沛欣与第三人曾塞外之间不存在恶意串通、规避法院强制执行的行为。关于中集哈深公司所称的徐沛欣选定第三人曾塞外作为案涉房屋的代持主体不合常理,毫无根据。将自己的财产置于他人名下,通常情况下需要考量的最主要因素是代持人的品行和信用,在徐沛欣与第三人曾塞外签订《房产代持协议》以及购买案涉房屋过程中,曾塞外的个人信用良好,经济状况也良好,徐沛欣认为曾塞外值得信任和托付,让曾塞外作为房产代持人,完全是当时谨慎和理性的选择,合乎常理。关于徐沛欣家人未在案涉房屋居住,中集哈深公司也认为不合常理,毫无根据。现代社会经济发展速度较快,人们的生活圈子也随之扩大,徐沛欣在天津和北京均有产业和公司,家人平时居住在天津,其妻子在天津照顾孩子和老人以及天津的生意,因此平时不居住在北京实属正常,合乎当下社会发展的状态,很多家庭的状态也都是如此。徐沛欣针对中集哈深公司提出的关于徐沛欣占有使用房屋真实性的相关质疑,努力寻找到了关于装修入住的相关材料,在本次庭审中作为补充证据提交,该部分证据足以证明案涉房屋于2013年即开始收房装修,由徐沛欣持续占有使用。三、徐沛欣系案涉房屋的实际权利人,对案涉房屋享有物权,并不因徐沛欣与第三人曾塞外之间存在借名买房的关系而将案涉房屋登记在曾塞外名下的事实而导致徐沛欣对案涉房屋物权的丧失。根据《国物权法解释一》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。该条所规定的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形中即包括本案中徐沛欣借用第三人曾塞外名义购买房屋的情形。法律要保护真实的财产权利人,这是立法和司法的基本原则,也是法律公平原则的基本要求。我国的不动产登记,只是赋予因登记所应体现的权利推定效力,并非是行政赋权行为,即不是因为不动产登记行为而取得物权。因此,确定案涉房屋的物权归属,应当依据“原因”行为,而非“登记”行为。因此,案涉房屋系徐沛欣出资购买并占有使用,其是案涉房屋的实际权利人,对案涉房屋享有物权。四、一审判决认定中集哈深公司“无信赖利益”及“准予申请执行人强制执行案涉房屋,将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”,属于正确认定案件事实,不存在错误认定的问题。商事外观主义原则适用于市场交易过程中,不适用于本案执行异议纠纷案件中,因此一审判决认定“中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要,非商事外观主义原则中保护信赖利益的债权人范围”完全正确。并且,一审判决以认定徐沛欣为案涉房屋的实际权利人为前提,认定“若准予申请执行人强制执行案涉房屋,将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益”也完全正确。综上,徐沛欣系案涉房屋的实际权利人,对案涉房屋享有物权,就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,因此恳请二审法院依法驳回中集哈深公司的上诉请求,维持原判。

曾塞外未出庭,亦未作书面答辩。

徐沛欣向一审法院起诉请求:1、中止执行(2016)辽01执579号民事裁定书,并解除对位于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801房产(建筑面积为522.56平方米,产权证号为京(2016)朝阳区不动产权第0026334号)的查封。2、本案诉讼费用由中集哈深公司承担。

一审法院认定事实:2012年12月20日,徐沛欣(甲方)与曾塞外(乙方)签订《房产代持协议》,约定:“目标房产坐落于北京市朝阳区(以下简称“案涉房屋”),共有宗地面积116,577.55平方米,房屋建筑面积为522.56平方米;目标房产实际归属于甲方所有,与目标房产有关的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于甲方。甲方仅以乙方名义与星泰公司签订关于目标房产的《购房合同》以及其他相关的配套法律文件,并在交房时,将目标房产的房产证、土地使用证登记在乙方名下。乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利,未经甲方书面同意,乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为。”买方即“经办人”处签名为“曾塞外”。代持协议每页右下角签名为“曾塞外”,尾页乙方(代持人)处签名为“曾塞外”。

2012年12月24日,金鹏向星泰公司支付购房款20万元(《汇兑来账凭证(回单)》业务编号:CMTI0202712007513);2013年1月14日至2013年5月14日期间,安凯公司分25次向星泰公司支付购房款共计23,892,000元(具体明细以银行业务回单为准);2013年5月8日,徐沛欣通过交通银行POS机刷卡的方式向星泰公司支付购房款250万元(交通银行北京市分行POS交易明细表:30XXXXXXXXXXXXX5),上述购房款合计26,592,000元。

2013年3月8日,星泰公司(卖方)与曾塞外(买方)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定房屋坐落于北京市朝阳区,房屋建筑面积522.56平方米,套内建筑面积368.28平方米,按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米人民币72,205.93元,总价款26,592,000元,大写:贰仟陆佰伍拾玖万贰仟元整。

2013年3月8日,星泰公司(卖方)与曾塞外(买方)签订《声明书》,约定卖方将案涉房屋出售给买方,并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为XF404847的《北京市商品房现房买卖合同》,双方已各自留存经双方签字确认的一份合同原件。现双方共同向朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记,双方承诺上述网签合同是双方真实意思表示。本声明书与上述网签合同共同作为房屋所有权发生转移的材料办理房屋登记,书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾塞外”。

2016年1月8日,委托人曾塞外向王辉出具的《授权委托书》,内容为委托王辉代为办理案涉房屋的不动产登记申请、办理相关不动产登记手续、接受询问、撤回登记申请、领取不动产权属证书(证明)或其他办理结果,委托期限自2016年1月8日至2017年1月7日。“委托人”处签名为“曾塞外”。

2016年2月19日,本案诉争房屋所有权登记在曾塞外名下,《不动产权证书》编号为京(2016)朝阳区不动产权第XXXXXXX号。

2014年4月25日,中集哈深公司作为委托人、兴业银行作为贷款人与庆然公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》(合同编号:兴银沈2014委贷B001号)、《补充协议》(兴银沈2014委贷B001号补充-01),约定:“1.本委托贷款借款金额为人民币29102.本委托贷款借款用于补充流动资金;3、借款期限为6个月,自2014年4月25日至2014年10月24日止……。”

2014年4月25日,兴业银行与石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇签订的《最高额保证合同》约定石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任,保证范围约定本金利息(含罚息、复利、违约金、损害赔偿、债权人实现债权的费用等)。

2016年5月16日,一审法院作出(2015)沈中民三初字第00152号民事判决书,判决:“一、被告庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还中集哈深公司借款本金23,279,999.43元;二、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息4,722,607.52元(截止2015年7月24日);三、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息(从2015年7月25日起至本判决确定给付之日止,按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付);四、石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、马民勇对上述第一、二、三项承担连带给付责任。”该判决书已生效,其后,中集哈深公司向一审法院申请强制执行。

2016年10月21日,一审法院依据(2016)辽01执579号民事裁定书扣划了曾塞外名下的北京银行上地支行的存款1,329,000元。

2017年1月23日,中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,825,316.07元的《收款收据》。

2017年2月10日,中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,542,786.38元的《收款收据》。

2016年8月27日,案涉房屋经抵押登记,抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行,义务人为曾塞外,《不动产登记证明》为京(2016)朝阳区不动产证明第XXXXXXX号。

2016年10月14日,徐沛欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元(《收据》编号:5759507)。2016年11月4日,徐沛欣向燃气公司支付了案涉房屋的燃气费114元。2016年12月26日,徐沛欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的供暖费15676.8元/年度,(《北京增值税普通发票》编号分别为:16160356、16160355、16160352)。

2016年10月17日,一审法院作出(2016)辽01执579号民事裁定书,查封了登记在被执行人曾塞外名下的坐落于北京市朝阳区的房产(建筑面积为522.56平方米,房证号为京(2016)朝阳区不动产权第XXXXXXX号。

2017年4月11日,案外人徐沛欣向一审法院提出执行异议,2017年4月24日,一审法院作出(2017)辽01执异422号执行裁定书,驳回案外人徐沛欣的执行异议。

诉讼中,一审法院依徐沛欣申请,于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》、《声明书》、《授权委托书》中的‘曾塞外’三个字系徐沛欣所签。”进行文检鉴定。一审法院依中集哈深公司申请,于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心对“鉴定徐沛欣向法院提交的《房产代持协议》的签署的具体时间。”进行文检鉴定。2017年8月28日,辽宁仁和司法鉴定中心出具【2017】文鉴字第0819号文检司法鉴定意见书,鉴定意见为:“1.《北京市商品房现房买卖合同》中“买受人”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写;2.《声明书》中“经办人”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写;3.《授权委托书》中“委托人(签字)”处“曾塞外”签名字迹是徐沛欣所书写;4.《房产代持协议》中“乙方(代持人)”处“曾塞外”签名字迹经过光照老化,其真实形成时间已失去检验条件,具体签署时间无法确定。”双方当事人对该鉴定意见书的前三项鉴定结论没有异议。

一审法院认为,本案的争议焦点为案外人徐沛欣与被执行人曾塞外就案涉房屋是否形成借名买房关系,徐沛欣对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权利。

关于案外人徐沛欣与被执行人曾塞外是否形成借名买房关系的问题。第一,本案中,经鉴定机构鉴定,《北京市商品房现房买卖合同》及办理案涉房屋的不动产登记的《授权委托书》、《声明书》中“曾塞外”签名字迹均是徐沛欣所书写,各方当事人对此均予认可,结合徐沛欣提供的2012年12月20日其与曾塞外签订《房产代持协议》,以及曾塞外庭审中自认案涉房屋所有人是徐沛欣,与其无关,可以证明案涉房屋的买卖及权属登记全过程均由徐沛欣经办;第二,徐沛欣提供的其本人通过POS机刷卡向星泰房公司支付的250万元付款凭证、金鹏向星泰公司支付的20万元付款凭证以及安凯公司分25次向星泰公司支付购房款共计23,892,000元,上述三项共计26,592,000元,即《北京市商品房现房买卖合同》中的房屋总价款,结合证人证言可证实案涉房屋的房款由徐沛欣支付;第三,结合徐沛欣提供的车位租赁费、采暖费、物业费收据及发票及证人证言,案涉房屋实际由徐沛欣占有、使用。上述证据互相印证,足以证明案外人徐沛欣与第三人曾塞外“借名买房”的事实成立,而且徐沛欣购买案涉房屋的全过程均与房产代持协议的约定内容相符。

关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实,目的都是规避限购政策,行为目的及方式均存在不正当性,具有法律上的可非难性”,首先,限购政策为房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格,曾塞外即失去了购房资格,并不会导致本地区限购政策的落空,并不损害公共利益。其次,案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前,并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此,徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险,但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

关于徐沛欣就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。从不动产物权登记产生的公示公信效力看,不动产物权登记系对社会公众产生外部效力,但不动产物权登记的效力仅是一种推定效力,且不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”,因此,当事人有相应证据证明真正的权利人时,可以推翻这种“推定”,从而维护事实上的真实。本案中,第一,徐沛欣与曾塞外签订的《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外与星泰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前;第二,徐沛欣作为实际付款人,支付了案涉房屋的全部购房款,虽部分购房款并非由徐沛欣本人直接支付,但经各项付款凭证及证人证言之间相互印证,可以认定实际付款人为徐沛欣;第三,徐沛欣在法院查封前,交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用,实际占有使用案涉房屋至今。故尽管徐沛欣不是不动产登记簿上的房屋产权人,但不影响徐沛欣对案涉房屋的物权期待权;第四,本案案涉执行案件中的申请执行人中集公司并非针对曾塞外名下的案涉房屋从事借款交易,仅仅因为其与庆然公司、石拓、曾塞外、秦峰、周蔚、马民勇的借款合同纠纷而查封执行曾塞外的财产还债,案涉房屋既不是担保物,亦未在诉讼中予以保全,仅是在执行过程中被执行财产不足后方予以查封,故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要,非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围,若准予申请执行人强制执行案涉房屋,将严重损害案涉房屋实际权利人徐沛欣的利益。综上,可以认定案外人徐沛欣在人民法院查封之前与第三人曾塞外存在“借名买房”关系并合法占有案涉房屋,其作为案涉房屋的实际买受人,对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权,其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。

关于本案的诉讼费负担问题,徐沛欣知道或者应当知道将自己购买的房屋登记在曾塞外名下所引发的法律风险,对酿成本案诉讼存在过错;曾塞外作为被执行人,其不履行生效判决,对酿成本案诉讼同样存在过错;中集哈深公司作为申请执行人,其行使法律赋予的权利,对酿成本案诉讼不存在过错。因此,本案案件受理费应由徐沛欣与第三人曾塞外共同负担。

综上,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定,判决:一、不得执行坐落于北京市朝阳区房屋。辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191,800元,由徐沛欣与第三人曾塞外共同负担。

本案二审期间,当事人围绕争议焦点向提供了相关证据,本院依法组织当事人进行了质证,并对有关证据和事实认定如下:

1、徐沛欣与蒋凤云系夫妻关系。蒋凤云和曾塞外是安凯公司的股东,各出资500万元,各占50%股份。

2、《Chinacommerce的股东名册》上的股东列有蒋凤云的名字,股份数量为437129,股东资格开始的日期为2012年8月13日。

3、《RedbabyHK周年申报表》的姓名/名称栏,载明的RedbabyHK的股东为ChinacommerceServicesLimired一人。

4、天津红孩子商贸有限公司工商档案中的《企业名称预先核准通知书》中载明,注明投资人为RedbabyHKLimired一人,投资额3000万美元,投资比例为100%,时间为2007年11月6日。

5、标注日期为2012年9月24日的苏宁电器股份有限公司(收购方)与ChinacommerceServicesLimired(出售方)及北京红孩子互联科技有限公司、天津红孩子商贸有限公司、北京红孩子视线广告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京红孩子信息技术有限公司(标的公司)签订的《收购协议》书,收购方收购出售方持有的标的公司中与其主营业务相关的权益,及/或收购出售方的实质性主营业务及资产,收购价格为6600万美元。

6、招商银行的《收款回单》上载明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145,183,500元。

7、《企业银行票根》载明,2013年2月7日,天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34,751,626.71元,用途为“投资款返还”。

8、《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》载明,房间号为31-1-2801,业主姓名处为空白,日期为2013年6月18日,账项说明:1、物业服务费,金额24,894.76元,有线电视端子安装费,金额1320元,合计为26,214.76元。物业公司的名称为第一太平洋戴维斯物业顾问(北京)有限公司阳光上东滨河花园分公司(以下简称物业公司)。在物业公司同日开具的发票上,载明:收款单位物业公司,付款单位(个人)北京天泰长富建筑装饰工程有限公司(以下简称天泰公司)。金额合计26,214.76元;

9、2013年6月21日至2015年7月8日期间,天泰公司多次以自己的名义向物业公司缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费等。

10、2018年8月8日,天泰公司向本院出具《证据材料说明》,证明上述期间内其向物业公司交纳的各种费用,系代徐沛欣交纳的,并提供了上述交款的发票原件。该《证据材料说明》上加盖有天泰公司的公章,没有负责人或制作材料的人员的签字。

11、辽宁仁和司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》关于《房产代持协议》的检验与论证中认定:该检材“经检验发现,该检材3页纸的下面均有较大程度的返黄现象,而3页纸张的反面均相对较白,正反老化程度不同,反映出该份检材时间较长,经过光照老化的特点。对签名字迹进行气相色谱检测,字迹笔画中未检出挥发性溶剂,很可能是检材被光照老化造成的。”

除上述事实外,一审判决认定的事实属实。

本院认为,本案的争议焦点是:一、一审法院是否超出诉讼请求进行审理;二、徐沛欣与曾塞外之间是否存在真实的借名买房关系;三、徐沛欣是否对案涉房屋享有物权或物权期待权;四、中集哈深公司对登记在第三人曾塞外名下的案涉房屋是否享有信赖利益。

一、关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。民诉法解释第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的……。”根据以上规定,人民法院应当在审理执行异议之诉案件时,对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审理和认定,该民事权益即是案外人对执行标的物权等实体权利。该条司法解释的规定,并不以当事人在诉讼中提出该项请求为限,即无论当事人是否提出该诉讼请求,人民法院均应依照民诉法解释第三百一十二条的规定,对案外人是否享有该民事权益进行审理。因此,本案中案外人徐沛欣虽然未请求人民法院确认其对案涉房屋享有所有权,一审法院在审理本案时,就案外人徐沛欣是否享有足以排除强制执行的民事权益进行阐述,而且是在判决书的正文中对徐沛欣享有案涉房屋的所有权予以认定,并未在判决书的主文中进行裁判,故一审判决不属于超出诉讼请求的范围进行审理。一审法院对案外人徐沛欣是否享有案涉房屋的所有权进行审理和认定,程序正当合法。中集哈深上诉认为一审判决超出诉讼请求进行审理的主张,没有事实和法律依据,本院不予支持。


二、关于本案是否存在真实的借名买房关系的问题。首先,根据徐沛欣在本案一审中所提交的京政办发【2011】8号文件以及徐沛欣名下的两套房产的房屋所有权证(X京房权证海私字第××号、X京房权证崇私字第××号),在徐沛欣以一审第三人曾塞外的名义于2013年3月8日与星泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之时,徐沛欣确属于被限购的买房人范围,在此情况下,徐沛欣欲再行购买房屋,确有利用他人名义之可能。而其妻子蒋凤云与曾塞外为同一公司的两名股东,且各占50%股份,彼此股份均等,互不控股,这在人合兼资合的有限责任公司当中并非普遍现象,说明二者之间关系起码在成立公司至买房期间关系融洽。在此情况下,徐沛欣欲以他人名义购买房屋,将曾塞外作为较理想的人选,在情理之中。其次,关于案涉房屋购房款的支付主体问题。徐沛欣本人支付了250万元的购房款,支付了902,272元的公共维修基金和契税。其余购房款来源于徐沛欣妻子与曾塞外二人成立的安凯公司。而关于安凯公司支付其余房款的来源问题,虽然徐沛欣所举的证据中,《Chinacommerce的股东名册》为本案的案外人企业内部资料、《RedbabyHK周年申报表》为案外人企业一方形成的报表、《收购协议》系徐沛欣主张的其妻子所在企业与他人之间签订的合同,其真实性不能直接认定。但与上述证据相关的且真实性能够确认的招商银行《收款回单》和《企业银行票根》,能够证明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145,183,500元的事实,能够证明2013年2月7日天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34,751,626.71元且用途为“投资款返还”的事实。这两个事实与《Chinacommerce的股东名册》《RedbabyHK周年申报表》和《收购协议》上所载的内容形成了证据链条,且相互印证,故可认定上述证据及反映的事实均为真实。即安凯公司收到的34,751,626.71元,来源于徐沛欣妻子蒋凤云的股权收购款(投资款返还),而没有证据证明该笔款项与曾塞外存在关联。故在徐沛欣已经自己交付了250万元购房款、安凯公司收到的34,751,626.71元系徐沛欣妻子返还投资款的情况下,认定从安凯公司支付给星泰公司的其余购房款23,892,000元系徐沛欣妻子的付款,相较于认定该款系曾塞外支付的购房款,更具有证据上的优势。而蒋凤云与徐沛欣系夫妻关系,婚姻存续期间蒋凤云支付的购房款与徐沛欣支付的购房款应视为共同财产。结合一审期间曾塞外明确声明该案涉房屋的所有权是徐沛欣的而与自己无关、一审期间关于案涉房屋买卖过程中形成的《北京市商品房现房买卖合同》中买受人“曾塞外”的签名、《声明书》中经办人“曾塞外”的签名、《授权委托书》中委托人“曾塞外”的签名经鉴定均为徐沛欣所签的事实,应当认定案涉房屋确系徐沛欣所购。第三,关于徐沛欣是否实际占有使用案涉房屋的问题。天泰公司2018年8月8日向本院出具《证据材料说明》,性质上属于单位证明,不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料,应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章”的规定,该证据在形式上存在瑕疵。但徐沛欣在二审期间提交的《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》及诸多发票等均有原件,且无相反证据否认其真实性,应为真实。该入住缴费通知单上载明的房间号为31-1-2801,即为案涉房屋,说明2013年6月18日即由该房屋业主占有使用。而交纳款项的人,包括此后2013年6月21日至2015年7月8日期间多次缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费的人,均记载的是天泰公司。天泰公司作为装修案涉房屋的施工方,如果是其与他人建立的装饰装修合同关系,该款系为徐沛欣以外的他人代交,又转而向本院提交《证据材料说明》证明是其代徐沛欣所交,将对已不利。而对于与已不利的证明,一般应认定其为真实,故《证据材料说明》在证据形式上虽然存在瑕疵,但其内容的真实性应予以确认。即上述缴费的真实付款人应为徐沛欣,故占有使用案涉房屋的人应认定为徐沛欣。综上,从房屋的真实购买人、房屋的实际占有使用人等情况综合分析,应当认定徐沛欣系案涉房屋的实际购买人和占有使用人,徐沛欣与曾塞外就本案所涉的房屋存在真实的“借名买房”关系。房屋买卖合同及有关登记机关将房屋购买人及房屋所有权人登记为曾塞外,系因“借名买房”所致。关于中集哈深上诉提出《房产代持协议》不真实的问题,该《房产代持协议》共三页纸张均被光照老化,均不能鉴定字迹的形成时间,说明三页纸张是平铺且互不叠压存放于光线较强的位置,该种存放方式对于重要文件的保管而言不合常理,故该证据的真实性难以认定。但是,即使排除对该证据的采信,亦不影响本案通过上述其他证据和事实认定徐沛欣系案涉房屋实际购买人的事实。故本院对中集哈深以《房产代持协议》系虚假证据为由进而否认徐沛欣系案涉房屋真实购买人的主张不予支持。

三、关于徐沛欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先,关于徐沛欣与曾塞外就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系,徐沛欣是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实,业经上述阐述,不再赘述。徐沛欣虽然以曾塞外名义购买案涉房屋,案涉房屋的产权登记在曾塞外名下,但不动产登记行为并非是行政赋权行为,行政登记行为只能产生权利推定效力,登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时,仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时,要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。本案中徐沛欣与曾塞外就本案的诉争房屋存在借名买房关系,而且徐沛欣已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人,因此,当徐沛欣主张该房屋的物权应当归属于自己时,人民法院应当予以支持,或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要,应当对真实的权利主体予以审理认定。其次,案涉房屋的代持行为,不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上,属于债的关系,而实质上,是双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。因此,当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时,真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属,而不是仅仅可以请求出借名人变更登记,行使的不是债权请求权。另外,物权的消灭必须有法定事由,即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定,由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定,借名买房的合同关系也不因此而无效,而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定,且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形,认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权,不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权,适用法律不当,本院予以纠正,但认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确,应予以维持。

四、关于中集哈深公司对登记在一审第三人曾塞外名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。商事外观主义是指在商事交易活动中,以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果,相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖,并依此从事相应的行为,即使外观事实与真实事实不一致,仍然依照外观事实进行认定。本案中,一是一审第三人曾塞外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系,保证责任属于信用担保,不同于物保。在该保证法律关系中并未涉及案涉房屋,未体现出对案涉房屋产生合理依赖。二是案涉房屋所有权是于2016年2月19日登记在曾塞外名下的,曾塞外是于2014年4月25日与中集哈深公司的委托贷款银行兴业银行签订《最高额保证合同》的,即在该保证法律关系设立时,案涉房屋尚未办理不动产登记,网签合同并非物权法上规定的物权公示方式,尚未产生法律意义上的物权公示效力,中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行与曾塞外签订最高额保证合同是基于曾塞外名下有案涉房屋才签订的。三是中集哈深公司申请人民法院的查封行为,不是基于商事交易行为,非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价,亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求,理由欠充分,本院不予支持。

综上,中集哈深公司的上诉理由均不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,裁判结果正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费174,760元,由上诉人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司负担。

本判决为终审判决。


审  判  长 谭 弘

审  判  员 张秀军

审  判  员 苏本营


二〇一八年九月二十九日

法官助理 刘 妍

书  记  员 张博涵



小编:小真






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