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商品房超过保修期,并不必然免除开发商的质量担保责任

商品房超过保修期,并不必然免除开发商的质量担保责任

 

裁判要旨

     本案的争议焦点为,特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后,发现房屋存在质量问题,双方因此就质量问题发生诉争。
     虽然,购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期;但是,房屋保修期的功能和作用,在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任,但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。
     本案发生诉争后,一审法院委托专业机构鉴定,结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此,特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因,如自然力原因或购房户使用不当等因素所致,因而其应当承担举证不能的后果,即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。
     根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
     据此,一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用,并无不当。特驱公司所持“保修期已过,不应承担修复义务”的上诉理由,不能成立。

裁判文书

贵州省铜仁市中级人民法院

民事判决书

(2020)黔06民终1070号


上诉人(原审被告):松桃特驱置业有限公司。
委托诉讼代理人:丰某,律师。
委托诉讼代理人:吴某毅,律师。
被上诉人(原审原告):王某某,男,成年。
委托诉讼代理人:付某维,律师。
委托诉讼代理人:杨某民,律师。
     上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称特驱公司)因与被上诉人王某某商品房销售合同纠纷一案,不服贵州省松桃苗族自治县人民法院(2019)黔0628民初310号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后,依法组成合议庭,于2020年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人特驱公司的委托诉讼代理人丰某、吴某毅,被上诉人王某某的委托诉讼代理人付某维、杨某民,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
     特驱公司上诉请求:1.撤销原判,并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费、鉴定费及评估费由被上诉人承担。
   事实与理由:1.上诉人与被上诉人从未就案涉房屋质量问题进行过协商,一审法院认定双方协商未果诉至法院没有事实及法律依据。被上诉人在一审庭后出示的“会议记录”等材料,已超过举证期限,且未提供证据原件,不应当采信,双方从未就房屋质量问题进行过任何协商。2.被上诉人主张的案涉房屋商品质量问题修复及表面装饰物修复,已超过购房合同约定2年质保期,上诉人不应当承担房屋的修复责任以及赔偿责任。3.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失适用法律错误。本案中,案涉房屋的“保修期”已过,被上诉人并未在质保期内提出房屋的质量问题,显然上诉人不应当承担保修义务或者赔偿损失。
     被上诉人王某某二审答辩称:1.被上诉人与上诉人交接房屋时,并未进行专业性的检测,被上诉人作为一般消费者,在查验时不能检测出房屋是否有质量问题。同时,在交房时,上诉人并未按合同约定提供《住宅质量保证书》,上诉人也未向被上诉人详细告知保修内容、保修期限等。2.被上诉人接房并装修入住后不到一年时间,墙面、顶棚开始出现裂痕,抹灰层渐渐脱落,被上诉人向物业公司及售楼部反映,但多次反映无果,上诉人及物业公司从未维修,上诉人对案涉房屋存在质量问题是知晓的。3.《房屋安全鉴定报告》作出涉案房屋抹灰层存在质量问题的鉴定结论,结合涉案房屋不到两年抹灰层便大面积脱落的实际情形,足以认定涉案房屋本身即存在质量问题,属于施工不符合规范要求引起。4.一审判决认定的事实符合常情常理,不存在主观归责,如涉案房屋质量合格,其抹灰层不会在短时间内大面积脱落,一审判决依据《房屋安全鉴定报告》并结合客观事实认定涉案房屋本身存在质量问题正确,不应适用保修期两年的约定。5.被上诉人曾多次要求上诉人维修,上诉人均以各种理由推诿,被上诉人诉至法院要求修复或者赔偿,由此造成的费用均系因为上诉人恶意违约导致。6.《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同,涉及顶棚、抹灰层保修期内容的条款属于格式条款虽然约定了保修期,但变相地免除了上诉人的主要责任,侵害了被上诉人的主要权利,上诉人在出示该合同时并未向被上诉人告知该内容,应该认定为无效的格式条款。
     王某某向一审法院起诉请求:1.判令特驱公司向王某某赔偿因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用14,639元;2.判令特驱公司向王某某支付逾期交房违约金36,000元;3.判令特驱公司向王某某支付逾期办证违约金11,700元;4.本案诉讼费用由特驱公司承担。
     一审法院认定事实:2015年1月12日,王某某与特驱公司签订了《商品房买卖合同》及附件。合同约定:王某某购买特驱公司开发的松江希望城第A-23幢2单元4层2-4-2号房,房屋建筑面积116.85㎡,总价款400,000元,交付时间2015年6月30日,保修范围、保修期限和保修责任的约定:墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年,保修期内,因施工质量问题,造成墙面、顶棚抹灰层脱落的,无偿进行保修。合同签订后,王某某按合同约定支付了房款,特驱公司于2016年4月19日向王某某交付涉案房屋,王某某现已装修入住。2019年8月13日,广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋作出仲恒鉴字[2019]SW1122号《房屋安全鉴定报告》,鉴定结论:综合现场检查、检测结果分析,贵州省松桃苗族自治县希望城第A-23幢2单元4层2-4-2号王某某房屋抹灰层不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)第4.2.4“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘结牢固,抹灰层应无脱层和空鼓,面层应无爆灰和裂缝”的规定,上述房屋抹灰层存在质量问题。依据《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)的规定,空鼓总面积为11.36㎡、裂缝总长为2.46m需修复。处理建议:产生空鼓、裂缝部位应用铲刀铲除,然后按照抹灰层施工规范重新抹灰并修复表面装饰层。王某某已垫付上述鉴定费8,000元。2019年12月25日,贵州惠仕房地产评估有限公司对涉案房屋存在质量问题部分所需的修复费用及恢复表面装饰层所需费用进行评估,作出黔惠仕(2019)估字第121173号《房地产估价报告》,估价结果:房屋存在质量问题部分修复及恢复表面装饰层所需费用按王某某提供的面积总价为14,639元,按特驱公司认定的面积总价为6,354元。王某某已垫付上述评估费2,000元。另查明,王某某主张的逾期交房违约金已于2020年3月17日经贵州省松桃苗族自治县人民法院组织调解,双方达成调解协议,并制作(2019)黔0628民初310号《民事调解书》,王某某当庭增加诉讼请求“判令特驱公司支付逾期办证违约金11,700元”已自愿放弃。另,因涉案房屋质量问题,双方于2018年4月11日协商未果。
     一审法院认为:王某某与特驱公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示,其内容未违反法律、法规的强制性规定,双方均应严格履行。特驱公司于2016年4月19日向王某某交付房屋,根据双方的合同约定,墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年,在保修期内双方因房屋质量问题协商未果诉至法院,故涉案商品房其墙面抹灰层未过保修期。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定,经鉴定涉案房屋存在质量问题,特驱公司应承担违约责任。关于修复及恢复表面装饰层所需费用的问题,结合评估意见,王某某房屋墙面贴有墙布,考虑到墙布的整块性,不能只针对破损部位进行填补,同时受市场的影响,装修至今相隔时间较长,购买同款墙布已不现实,故支持评估意见14,639元。关于鉴定费、评估费的承担问题,在鉴定机构未作出质量鉴定意见之前,特驱公司对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应,而是同意进行质量鉴定。为查明案件事实,依王某某申请委托鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题进行了鉴定,经鉴定,涉案房屋确实存在质量问题,且质量问题并非王某某造成。因此,鉴定费应由特驱公司承担,同理评估费也应由特驱公司承担。
     一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决:特驱公司于判决生效之日起十日内赔偿王某某因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用14,639元。案件受理费减半收取350元、鉴定费8,000元、评估费2,000元,共计10,350元,由特驱公司负担。
     在二审中双方未提交新的证据。对一审查明的事实,本院予以确认。
     本院认为:本案的争议焦点为,特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后,发现房屋存在质量问题,双方因此就质量问题发生诉争。虽然,购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期;但是,房屋保修期的功能和作用,在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任,但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后,一审法院委托专业机构鉴定,结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此,特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因,如自然力原因或购房户使用不当等因素所致,因而其应当承担举证不能的后果,即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此,一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用,并无不当。特驱公司所持“保修期已过,不应承担修复义务”的上诉理由,不能成立。
     综上所述,上诉人特驱公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
     驳回上诉,维持原判。
     二审案件受理费169元,由上诉人松桃特驱置业有限公司负担。
     本判决为终审判决。


审  判  长    唐正洪

审  判  员    向   前

审  判  员    熊亚飞

二〇二〇年六月九日

法官助理    丁   雄

书  记  员    伍   昊





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