民事案例 首页 > 案例精选 > 民事案例

对超出房屋登记簿上的面积是否属于合法建筑面积的审查

对超出房屋登记簿上的面积是否属于合法建筑面积的审查

 

☑ 裁判要点

征收机关负有法定职责组织有关部门对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。有关部门已对涉案房屋的建筑面积作出了调查、认定和处理,结果已体现在涉案房屋征收补偿方案之中,当事人如对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议,可在涉案房屋征收补偿方案依法寻求权利救济中一并行使其陈述、申辩的合法权利。但当事人至今未提供任何证据证明涉案房屋超出房屋登记簿上的面积为合法建筑面积。故征收机关决定对涉案房屋除产权面积以外的建筑物不予补偿,符合法律规定。

☑ 裁判文书 

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2020)最高法行申5613号


再审申请人(一审原告、二审上诉人):李恩光,男,1948年10月15日出生,汉族,住湖南省长沙市。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):湖南省长沙市芙蓉区人民政府,住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路**。

法定代表人:周春晖,区长。

委托诉讼代理人:艾梦婕,湖南省长沙市芙蓉区人民政府工作人员。

委托诉讼代理人:任丹,湖南崇民律师事务所律师。

再审申请人李恩光因诉被申请人湖南省长沙市芙蓉区人民政府(以下简称芙蓉区政府)房屋征收补偿决定纠纷一案,不服湖南省高级人民法院(2019)湘行终1430号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

李恩光申请再审称,1.李恩光要求芙蓉区政府对涉案房屋结构重新鉴定,但芙蓉区政府未予理睬。在原审中,李恩光委托鉴定机构对涉案房屋结构进行鉴定,并向法院申请延期举证或中止审理,但一审法院未准许。现经鉴定,涉案房屋为钢混结构,原审法院认定为砖混结构错误;2.李恩光认为涉案房屋面积测量不准,要求重新测量,但芙蓉区政府未予理睬。李恩光委托有资质的测绘机构对房屋重新测量,涉案房屋面积为212.13㎡,原审法院认定为195.78㎡错误。3.芙蓉区政府未作出征收决定即确定房屋评估机构,程序违法。4.涉案房屋最迟的建成时间是1996年,芙蓉区政府是在2018年才发现的建设行为,其认定涉案部分房屋属于违法建筑,不符合违法行为在2年内未被发现的,不再予以行政处罚的规定,亦未依法送达认定违法建筑的文书,剥夺了李恩光陈述、申辩的合法权利,程序违法。芙蓉区政府未按《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》的规定,履行调查、认定、公示,且公示期间不得少于七天的法定义务。芙蓉区政府认定涉案部分房屋属于违法建筑,程序违法,原审法院据此对涉案房屋超出产权登记的面积不予认定,证据不足。5.李恩光一审期间提供的证据足以证明涉案房屋一、二层均为营业性质,原审法院仅认定一层为营业性质,其他为住宅性质,事实认定错误。6.芙蓉区政府作出的房屋征收补偿决定未包含涉案房屋装修价值及其他设施补偿。芙蓉区政府仅提供上门照片,不能证明李恩光不予配合入户查勘,原审法院据此认定房屋征收补偿决定未包含涉案房屋装修价值及其他设施补偿系李恩光的责任,理据不足。7.房屋征收补偿决定未包含搬迁费、停产停业损失、过渡费、产权置换房屋需要装饰装修不能适用期间的费用在内,芙蓉区政府遗漏应补偿的项目,明显违法。综上,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二、三、四项的规定,请求撤销原审判决,依法再审本案。

芙蓉区政府提交意见称,(一)根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条的规定,申请再审提交的新证据应当是原审庭审结束前已客观存在的证据,或者是原鉴定机构根据原检样重新作出的推翻原鉴定结论的鉴定意见。李恩光提交的两份鉴定报告均于二审判决后才形成,不属于新证据范围。同时,测绘报告亦是李恩光单方委托鉴定测绘机构测绘后作出的,其将其他借墙结构纳入测绘面积,不能客观反映被征收房屋的情况。(二)涉案项目于2016年7月12日发布《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》确定征收范围,征收范围一经确定,即可开始选定评估机构。涉案评估机构的选定程序合法,作出的评估报告亦送达李恩光。李恩光收到该评估报告后,并未在法定期间内申请复核和申请专家鉴定。涉案房屋的评估单价亦明显高于砖混结构价格,李恩光主张涉案征收补偿决定对涉案房屋按最低砖混价格给予补偿没有事实依据。(三)芙蓉区政府根据原湖南省长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具的复函确定涉案房屋超出房产登记簿的面积为违法建筑面积,认定正确,并对违法建筑面积不予补偿,符合法律的规定。(四)李恩光在征收程序及原审中均未能提供当时有效的工商、税务等证照资料佐证涉案房屋第二层在被征收时还在用于商业经营,李恩光主张涉案房屋第二层按商业用途进行补偿没有依据。(五)因李恩光不配合评估机构入户实地查勘房屋装饰装修,因此涉案征收补偿决定中未载明房屋装饰装修价值符合法律规定。且涉案征收补偿决定已载明了房屋装饰装修价值在人民法院强制执行征收补偿决定时,由评估机构依法评估确定并由房屋征收部门给予补偿,并未剥夺李恩光的权利。涉案征收补偿决定补偿的项目符合法律的规定,未遗漏补偿项目。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,请求驳回李恩光的再审申请。

申请再审期间,李恩光向本院提交以下证据:证据1.湖南智城检测工程有限公司出具的《房屋结构类型检测鉴定报告》、开具的《收据》、长沙市房地产测绘队出具的《测绘咨询报告》、开具的《湖南增值税普通发票》,拟证明原审判决及房屋征收补偿决定认定房屋结构、面积错误,及李恩光为核实事实的支出;证据2.(2019)湘行终1643号行政判决书,拟证明芙蓉区政府作出的房屋征收补偿决定仅以产权面积为依据作出补偿,遗漏了按照两层加第三层的原则,对未计入合法产权面积部分进行合理补偿,二审法院据此作出撤销房屋征收补偿决定的判决。经审查,证据1中,《房屋结构类型检测鉴定报告》认定涉案房屋结构为钢混结构与涉案房屋征收补偿决定认定涉案房屋结构为混合结构并不矛盾,李恩光未提供证据证明涉案房屋征收补偿决定将涉案房屋结构认定为砖混结构,因此该报告不影响本案事实认定,不足以推翻原审判决,不属于新证据。《测绘咨询报告》系李恩光单方委托测绘,不符合证据形式要件,不属于新证据。本院对《房屋结构类型检测鉴定报告》《测绘咨询报告》《收据》《湖南增值税普通发票》不予采纳。证据2当事人并非李恩光,与本案无关联性。本院不予采纳。

本院经审查认为,本案的审查重点为:1.原审判决对涉案房屋结构、合法面积、性质是否认定错误;2.芙蓉区政府确定房屋评估机构是否程序违法;3.芙蓉区政府作出的房屋征收补偿决定是否遗漏应补偿项目。

(一)关于原审判决时涉案房屋结构、合法面积、性质是否认定错误的问题

《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条规定,被征收房屋的建筑面积、结构、用途等,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。本案中,李恩光房屋登记簿上记载的面积为112.66㎡,房屋结构为混合结构,芙蓉区政府以房屋登记簿上记载的面积及房屋结构认定涉案房屋的价值,符合上述规定。李恩光提出涉案房屋结构为钢混结构而非砖混结构,原审法院认定错误的主张,但未提供证据证明涉案房屋征收补偿决定系按砖混结构对涉案房屋进行补偿。因此,该项主张无事实依据,本院不予支持。

《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条规定,市、区、县(市)人民政府在作出房屋征收决定前,由城乡规划部门会同住房和城乡建设、国土资源、城市管理和行政执法、房屋征收等有关部门对房屋征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。未登记建筑认定的具体办法由市城乡规划部门制定并报市人民政府批准执行。对认定为合法建筑的,应当给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑,按建筑成本并结合使用年限给予补偿。对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。根据上述规定,芙蓉区政府负有法定职责组织有关部门对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。涉案房屋征收补偿方案的作出表明芙蓉区政府已对涉案房屋的建筑面积作出了调查、认定和处理,结果已体现在涉案房屋征收补偿方案之中。该房屋征收补偿方案已于2017年12月5日以留置送达方式送达李恩光。李恩光如对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议,可在涉案房屋征收补偿方案依法寻求权利救济中一并行使其陈述、申辩的合法权利。但李恩光至今未提供任何证据证明涉案房屋超出房屋登记簿上的面积为合法建筑面积。芙蓉区政府根据长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具的《长沙市城乡规划局芙蓉区分局关于对当事人李恩光在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》,决定对涉案房屋除产权面积112.66㎡以外的建筑物不予补偿,符合法律规定。李恩光提出涉案房屋测量面积错误的主张,因超出房屋登记簿上记载的面积已被认定为违法建筑,不予补偿,故查明涉案房屋超出房屋登记簿上的实际测量面积并无实际意义。对李恩光的该项主张,本院不予支持。

长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具的《长沙市城乡规划局芙蓉区分局关于对当事人李恩光在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》认定涉案房屋除产权面积112.66㎡以外的建筑物未取得《建设工程规划许可证》,且无法采取改正措施消除影响。该复函仅对涉案房屋建筑行为进行定性,并未对定性后的建筑行为作出处罚,不属于行政处罚。李恩光主张认定涉案房屋部分建筑为违法建筑不符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定,理据不足,本院不予支持。

需要指出的是,《长沙市城乡规划局芙蓉区分局关于对当事人李恩光在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》作出的时间为2017年8月11日,而《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》自2018年12月1日起施行。长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具复函时,《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》尚未施行,二审法院适用该办法认定芙蓉区政府对未登记建筑未予补偿有瑕疵,但其处理结果正确,本院予以指正。

李恩光的房屋产权登记用途为住宅,其未能提供现时有效的工商、税务等证照资料证明征收拆迁时涉案房屋二层仍用于经营活动,芙蓉区政府按照其调查情况并结合芙蓉区相关职能部门等联合认定房屋一层为住改商,二层按照住宅予以估价补偿,符合法律规定,李恩光提出二层应按商业用途标准补偿的主张,理据不足,原审法院不予采纳,并无不当,本院予以维持。

(二)关于芙蓉区政府确定房屋评估机构是否程序违法的问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关的部门规章、地、地方政府规章均未对评估机构的选定时间问题作出强制性规定蓉区政府在征收决定作出前组织被征收人投票选出评估机构,并不违反法律规定。李恩光提出评估机构选定程序违法的主张不能成立,本院不予支持。

(三)关于芙蓉区政府作出的房屋征收补偿决定是否遗漏应补偿项目的问题

《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十七条第二款规定,市、区、县(市)人民政府作出补偿决定的,因被征收人原因,无法核实被征收房屋装饰装修情况的,补偿决定不包括装饰装修的价值。在按补偿决定实施强制执行时,区、县(市)房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修做勘察记录,并向公证机关办理证据保全,被征收房屋装饰装修价值由评估机构评估确定。本案中,芙蓉区政府在房屋征收补偿方案中告知了李恩光装饰装修价值及其他设施补偿方案,并告知李恩光如果同意该装饰装修补偿,则书面告知长沙市芙蓉区蔡锷中路两棚户区改造项目征收工作指挥部,若未书面提出同意意见,则视为装饰装修补偿协商不成。协商不成的,评估机构将进行入户实地查勘并评估。因李恩光未能就房屋装饰装修价值补偿与征收部门达成一致意见,评估机构向李恩光下达《被征收房屋装饰装修价值评估告知书》,告知其入户评估的时间。但因李恩光不予配合,评估机构未能完成李恩光被征收房屋装饰装修价值评估。芙蓉区政府提供的上门照片足以证明李恩光不予配合入户查勘。李恩光未能提供相反的证据予以反驳。原审法院认定芙蓉区政府在补偿决定中未载明装饰装修价值不违反法律及规章规定,并无不当。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条第三款规定,被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿。《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条第三款规定,采取货币补偿或者现房产权调换方式的,不支付临时安置费。本案中,涉案房屋性质为住宅,李恩光并未向有关部门申请将住宅房屋改变为经营性用房,因此,涉案房屋征收补偿决定给予李恩光被征收房屋货币补偿,补偿项目包含房屋价值补偿及搬迁费,未包含临时安置费、停产停业损失的补偿、过渡费、产权置换房屋需要装饰装修不能使用期间的费用,符合上述规定。李恩光主张未包含搬迁费与事实不符,本院不予支持。

综上,李恩光的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二、三、四项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定,裁定如下:

驳回再审申请人李恩光的再审申请。


审判长  江显和

审判员  田心则

审判员  寇秉辉

二〇二〇年八月二十八日

法官助理    陈海霞

书记员       黄    琪

 




版权所有:山东豪才律师事务所  联系电话:0531-89870085  地址:中国﹒山东﹒济南经十路17079号三庆﹒汇文轩西座19层c  鲁ICP备16014368号