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最高院丨开发商破产后,购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权

最高院丨开发商破产后,购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权

 

豪才律师论法
 

裁判要旨

 

尚未建成不满足交房条件的房屋,在客观上无法转移,但楼层、房号、面积均具体明确的情况下,属于特定物;若购房人已支付全款,则该房屋不属于破产财产,购房户有权行使取回权。

 

案情简介

 

一、2012年12月6日,沃凯宏与东来公司签订了六份《商品房买卖合同》,约定沃凯宏向东来公司购买六套商品房,总价合计6560000元,交房日期为2013年12月30日。

 

二、此后,东来公司为沃凯宏在房地产管理中心登记备案;沃凯宏也向东来公司交付了全款。但此后东来公司仅完成了房屋主体机构,(Jlls)但未竣工验收,也未向沃凯洪交房。

 

三、2013年12月18日,东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整,法院于次日受理东来公司的重整申请,并指定了管理人。

 

四、此后,沃凯洪向管理人主张六套商品房并不属于破产财产,应当取回;但是,管理人则认为案涉的六套房屋尚未竣工也未交付,属于破产财产,不同意取回。

 

五、无奈,沃凯洪诉至法院要求确认案涉房屋不属于破产财产,并要求取回。本案经宁波中院一审、江苏高院二审、最高院再审,最终确认案涉房屋不属于破产财产,沃凯洪有权取回。

 

裁判要点

 

本案的争议焦点是,不满足交付条件的房屋是否属于破产财产。东来公司认为不满足交付条件的房屋属于破产财产。因为,商品房尚未建成,因此不是标的物,客观上也无法转移占有,即涉案的商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形;故不满足交付条件的商品房仍属于破产财产。另外,《审理破产案件规定》因破产法的实行,已经失效。但各级法院都认为,尚未交付的房屋属于特定物,并不属于破产财产。理由如下:

 

一是《审理破产案件规定》依然适用。(Jlls)因为《破产法》实施后,《审理破产案件规定》未被最高院废止,且《破产法司法解释二》第二条规定的四种情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物,不属于破产财产”的适用。

 

二是不满足交房条件的房屋也属于“尚未转移占有”的特定物。首先,沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物。其次,《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”,不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形。最后,在沃凯宏交付全款后,案涉房屋并不属于破产财产。进而,沃凯洪享有取回权。

 

实务经验总结

 

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。

 

一、对于购房人来讲,(Jlls)在其已经交付全款后(包括通过按揭交付房款的购房人),即使开发商破产重整,其也有权要求开发商继续履行交房的义务。但是,在实践中,也有部分法院以购房人仍未取得房屋所有权,且《审理破产案件规定》第七十一条第五项已被《破产法司法解释二》第二条所替代等理由,主张购房人没有取回权(见下文延伸阅读案例四)。

 

二、对管理人来讲,其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户,已支付全款的购房人,均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。

 

相关法律规定

 

《破产法》

 

第三十八条 人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。但是,本法另有规定的除外。

 

《破产法司法解释二》

 

第二条 下列财产不应认定为债务人财产:

 

(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;

 

(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;

 

(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;

 

(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

 

《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

 

第七十一条 下列财产不属于破产财产:

 

(一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;

 

(二)抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;

 

(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;

 

(四)依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;

 

(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;

 

(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;

 

(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;

 

(八)所有权专属于国家且不得转让的财产;

 

(九)破产企业工会所有的财产。

 

法院判决

 

以下为最高法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述:

 

最高人民法院,宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【(2017)最高法民申1429号】认为:…关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成,因此不是标的物,客观上也无法转移占有,即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为,沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”,不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。

 

案件来源

 

最高人民法院,宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【(2017)最高法民申1429号】。

 

延伸阅读

 

1


裁判规则一:房地产公司破产后,已支付全款的购房户对尚未建成交付的特定化房屋享有取回权。

 

案例一

 

济宁市中级人民法院,济宁金正房地产开发有限公司、卢纯良一般取回权纠纷二审民事判决书【(2018)鲁08民终4014号】认为,涉案房产是否属于破产财产是本案的焦点问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项规定:特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物,不属于破产财产。根据上述规定,本院认为卢纯良、刘巧灵所购房屋不属于破产财产。理由:

 

一、本案中,卢纯良、刘巧灵于2013年9月18日与金正公司签订了《金正广场认购协议》,认购金正广场商务综合楼1单元16层1615号房屋一套,面积为47.90平方米,双方并于2015年3月9日签订《济宁市商品房买卖合同》,该合同合法、有效,至此,卢纯良、刘巧灵所购房屋的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物无异。金正公司认为涉案房产未竣工验收,不能认定特定物的观点不能成立。

 

二、根据一、二审法院查明的事实,(Jlls)卢纯良、刘巧灵于2013年9月18日、2015年3月9日分两次付清全部房款29万元,履行了《济宁市商品房买卖合同》中支付房款的全部义务,符合上述对特定物已完全支付对价的规定。

 

三、对上述条款中的“尚未转移占有”,本院认为不仅包括可以转移占有但尚未转移的特定物,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形,涉案房产属于后一种情形,一审判决房屋具备交付条件后交付并无不当。

 

综上,涉案房产不属于破产财产,根据《中华人民共和国破产法》第三十八条的规定,卢纯良、刘巧灵享有取回权。

 

案例二

 

甘肃省高级人民法院,甘肃省计算机公司破产管理人与甘肃博特电子控制技术有限责任公司一般取回权纠纷一案二审民事判决书【(2012)甘民二终字第167号】认为…三是博特公司是否享有取回权。根据计算机公司破产管理人委托甘肃泰华会计师事务有限公司作出《甘泰专审字(2010)第021号委托审计鉴定报告》以及其在一审庭审中的陈述意见,能够证实博特公司已按照《房产转让协议》的约定向格耐用公司支付了房屋转让款218000元。破产程序中取回权一般由财产所有人行使,但也有例外情形。依照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条(五)项之规定:“下列财产不属于破产财产:特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;”据此,博特公司基于合法有效的《房产转让协议》以及已付款的基础事实,其所受让的兰州市城关区南昌路12号电脑大厦五楼(东段南侧8号轴以东至外墙6个开间,北侧7至8轴中间隔墙以东至外墙5个开间)共十一间房屋不属于破产财产,博特公司对该房屋享有取回权,计算机公司应当按照承诺协助博特公司办理有关过户手续。

 

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裁判规则二:在房地产公司破产后,未付清全款的购房户不享有取回权。

 

案例三

 

广东省高级人民法院,丁东箭、惠州市兴华实业有限公司一般取回权纠纷二审民事判决书【(2017)粤民终1890号】认为,本案为一般取回权纠纷。根据丁东箭的上诉请求和理由,结合兴华公司的答辩,本案二审争议焦点是丁东箭要求对案涉房产行使取回权的诉讼请求应否得到支持。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定:“人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过权利人取回。但是,本法另有规定的除外。”本案中,丁东箭与兴华公司签订书面购房合同向兴华公司购买案涉房产,但合同并未履行完毕,丁东箭只是支付部分购房款,案涉房产未办理过户登记,仍登记在兴华公司名下,案涉房产仍属于兴华公司的财产。丁东箭主张对案涉房产行使取回权不符合上述法律规定,原审不予支持并无不当。

 

相反规则:房地产公司破产后,已支付全款的购房户对尚未建成交付的房屋即使已办理预告登记,也不享有取回权。

 

案例四

 

湖南省益阳中级人民法院,蒋天物与益阳天业房地产投资开发有限公司、益阳市金诚资产管理有限公司一般取回权纠纷二审民事判决书【(2017)湘09民终35号】认为…

 

(一)蒋天物不能就诉争房屋向天业房地产公司行使一般取回权。本案蒋天物通过买卖合同对诉争房屋进行了预告登记,对诉争房屋享有的仅为保障将来实现物权的权利,并非物权的直接确认,异于直接确认物权的本登记,故蒋天物对涉案房屋现享有的为债权,蒋天物据此向天业房地产公司行使一般取回权,要求取回诉争房屋的上诉请求,于法无据,本院不予支持。

 

(二)诉争房屋应属于天业房地产公司的破产财产。根据2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定,债务人基于仓储、保管等法律关系占有、使用的他人财产,债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产等不能认定为破产财产。上述规定相对于2002年9月1日施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条不属于破产财产的规定,删除了“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”两项规定,故本案诉争房屋应属于破产财产。蒋天物提出的诉争房屋不属于破产财产的上诉理由,于法无据,本院不予支持。





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