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开发商“逾期办证”,法院如何裁判(一)

来源:无讼阅读      作者:张梦茹(北京市兰台律师事务所)

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2003年6月1日起施行以来,法院受理的商品房买卖合同纠纷案件激增,而其中买受人诉开发商逾期办理权属转移登记(以下简称“逾期办证”)的案件又占了相当之比例。

该问题是司法实践中各方都高度关注的问题,也是涉诉的高发区。笔者特针对此焦点问题,对近五年相关案件加以研究分析,以期对矛盾纠纷之解决有所裨益。

第一部分      开发商“逾期办证”所涉民事案件的数据分析

本文通过“中国裁判文书网”在线案例公开数据库进行检索、统计。在中国裁判文书网中设定2013年1月1日至2018年4月17日为检索期间,以“商品房”、“逾期办证”为关键词,将案由限定为“民事”,地域限定为“北京”,检索所得案例共计2339个。

从样本案件的时间分布情况来看,2013年有103件,2014年增加至525件,一直到2017年每年的案件数量一直保持不低的数量。截至2018年4月17日,2018年已审结案件为11件。

从样本案件中当事人提出的诉讼请求情况看,此类纠纷的诉讼请求主要集中于:解除房屋买卖合同、支付违约金、协助办理产权证、赔偿损失等四个方面。

提出“支付逾期办证违约金”的一共有1493件,其中,提出“支付逾期办证违约金+协助办理产权证”诉请的案件共943件,占全部样本案件的40.32%;

提出“支付逾期办证违约金+逾期交房违约金”诉请的案件共64件,占样本案件的2.74%;

仅提出“支付逾期办证违约金”诉请的案件一共有486件,占样本案件的20.78%;

仅提出“协助办理产权证”诉请的案件共649件,占全部样本案件的27.75%;

提出“解除房屋买卖合同”诉请的案件共195件;提出“赔偿损失”诉请的案件共2件。

从样本案件的审判程序看,一审案件1796件,占比76.8%;二审案件524件,占比22.4%;再审案件5件,占比0.2%;再审审查和审判监督案件7件,占比0.3%,其他7件。

从样本案件(一审程序)的分布区域看,多集中于海淀区(448件)和通州区(638件)这两大区域。

第二部分      典型案例及具体分析

以中国裁判文书网之案例检索结果为基础,笔者对样本案例进行分类统计,重点研究当事人诉争焦点,以及法院裁判尺度与导向等有关的实体问题,并在此基础上展开分析。

一、买受人可否以开发商逾期办证为由解除房屋买卖合同

2339个样本案例中,当事人诉请解除案涉房屋买卖合同的案件共有195件,其中,有180个案例,不管是开发商还是当事人诉请解除合同,法院都予以支持;有15个案例的法院没有支持当事人诉请解除合同。

1、判决支持当事人解除合同的请求的

据样本分析,支持解除房屋买卖合同的案件中,法院通常认为:根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》之规定,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

>>>陈秀华与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初2797号]:

原告从被告处购买案涉房屋并支付购房款,但双方未签订书面购房合同。后被告虽将案涉房屋交付原告,但一直未为业主办理产权登记,原告向法院起诉,请求解除案涉房屋买卖合同并返还购房款及利息。

法院认为,当事人之间已经形成事实上的商品房买卖关系,订立了地下室买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

因此,原告以被告逾期办证为由坚持要求解除与被告之间的地下室买卖合同,该诉讼请求于法有据,法院予以支持。合同解除后,被告应返还原告全部购房款,并赔偿相应损失。

最终,法院判决解除案涉房屋买卖合同,并判决被告返还购房款及利息损失。

同样,在廖新华与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初588号]、柳海霞与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初2799号]、姚春芳与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初590号]、于振兴与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案等案件[北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初589号]中法院均持相同观点。

2、判决不支持当事人解除合同的请求的

对于以开发商逾期办证为由诉求解除合同的判决,仅有两个,均为同一个案件。

>>>董鹏、刘秀芳房屋买卖纠纷一案[北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第02473号]:

因为开发商北京顺开房地产开发有限公司没有在和同约定的时间内办理房屋产权相关手续,导致后来出卖人无法为原告办理房屋产权手续,原告二人诉至法院要求解除其与出卖人之间的商品房买卖合同。

二审法院认为:“董鹏、刘秀芳主张该合同因房屋权属证书未办理完毕造成无法为乔月利办理房屋产权转移登记手续属于不可抗力,但从双方合同关于产权登记的约定分析,双方签约时已预测到短时间内无法办理房屋权属证书的情况,并约定了相应处理办法,故董鹏、刘秀芳主张的不可抗力问题并不存在,现乔月利要求继续履行《房屋买卖合同》,且涉案房屋已实际交付多年,《房屋买卖合同》能够继续履行,原审法院驳回董鹏、刘秀芳的诉讼请求,并无不当”,驳回了当事人的解除合同的请求,维持了原判。

二、开发商应否承担协助办证的义务

样本案例中,当事人诉请开发商协助办理案涉房屋产权证的案件共有1592件,其中法院支持当事人协助办证诉讼请求的案件为1061件,法院未支持该诉讼请求的案件为531件。

据样本分析,法院通常认为开发商负有协助买受人办理产权证书的义务,但若涉诉房屋现暂不具备办理产权证的条件,或买受人尚未缴纳购房款,法院会认定案涉房屋的产权证在客观上不具备办理条件,进而驳回当事人的诉讼请求。

此外,若当事人在房屋买卖合同中约定出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续,出卖人未履行办证义务的,应当承担违约责任。

1、支持要求开发商承担协助办证义务的诉请

>>>陈迎凤与北京亚连房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案:

原、被告双方虽未约定办理房屋所有权证的时间和迟延办理房屋所有权证的违约责任,法院认为,原告与被告签订之北京市商品房买卖契约合法有效,原告已依约履行相关付款义务,被告应协助原告办理转移登记。

因此,对原告要求被告协助办理涉案房屋转移登记的诉讼请求,法院予以支持。

>>>毛东海与北京市西城区人民政府、北京大兴城建开发物业管理二公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初16751号]:

法院认为,毛东海所获得的案子房屋系能够办理产权的私有房屋,被告负有协助毛东海办理房屋产权转移登记的义务,判定被告协助原告将案涉房屋转移登记至原告名下。

法院此类观点亦见于史颖与北京市西城区人民政府、北京大兴城建开发物业管理二公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案,王明宝与北京市西城区人民政府、北京大兴城建开发物业管理二公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初12419号]、赵洪海与北京市西城区人民政府、北京大兴城建开发物业管理二公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案等案件[北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初19043号]中。

2、驳回要求开发商承担协助办证义务的诉请

>>>马哲等商品房销售合同纠纷案[北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第13744号]:

当事人约定出卖人在收到买受人全额购房款后,由出卖人为买受人办理完毕房屋产权过户登记手续。法院认为,双方签订之《商品房买卖合同》合法有效,出卖人应为购买人办理房屋产权过户登记。但由于涉案房屋之上长期设有抵押权,并因涉及他案执行以至房屋被查封,致使未能办理房屋产权过户登记,出卖人应就此承担相应的违约责任。

同时,法院认为在客观履行不能的情况下,原告仍坚持要求被告协助办理过户手续及产权登记证书,缺乏法律依据,依法予以驳回。

>>>范芙容与北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室房屋买卖合同纠纷一案[北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第4851号]:

法院认为因诉争房屋系拆迁回迁安置房屋,诉争房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕,客观上亦不具备办理条件,驳回买受人诉讼请求。

在藏德柱与北京市轨道交通建设管理有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[北京市第二中级人民法院(2016)京02民终2431号]中,法院亦持相同观点。





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