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开发商“逾期办证”,法院如何裁判(二)

来源:无讼阅读      作者:张梦茹(北京市兰台律师事务所)

三、开发商承担逾期办证违约金的前提条件

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,除当事人另有约定外,由于出卖人原因,买受人在法定期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。

据此,遵循意思自治的原则,当事人就开发商逾期办证的违约责任有约定的从其约定,没有约定的应当按照法律规定承担相应违约责任。

据样本案例分析,买受人请求开发商支付逾期办证违约金,主要应符合以下几个条件:

1)存在合同约定或符合法律规定的情形;

2)开发商未按照约定期限或法律规定期限履行办证义务;

3)买受人已履行其应履行之义务,如缴纳税费、支付购房款等;

4)违约金支付请求未过诉讼时效。

但据笔者了解,具体案例中,亦存在因买受人与开发商在合同中明确约定逾期办证的违约责任,但因其请求开发商支付逾期办证违约金的诉请未得到法院支持的情况。

>>>齐齐哈尔中冶置业有限责任公司与尹庆馥房屋买卖合同纠纷案[齐齐哈尔市中级人民法院(2016)黑02民终2424号]:

因当事人明确约定如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,双方同意:买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房款1%赔偿买受人损失。

该案中,法院认为尹庆馥要求中冶置业公司支付逾期办理产权证书的违约金的请求与双方签订的商品房买卖合同第十五条相背离,合同中对于逾期办理房屋权属证书有明确约定,双方均应按此约定履行合同,故不支持尹庆馥要求中冶置业公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求。

四、买受人可否同时主张逾期交房违约金与逾期办证违约金

在商品房买卖合同纠纷中,如涉案合同明确约定了交房和办证的具体日期以及逾期交房、逾期办证违约金,开发商在合同履行过程中同时出现逾期交房行为与逾期办证行为,存在着两种违约金能否同时适用的问题。

样本案例中,买受人要求出卖人同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的案件共有64件。其中,法院全部支持当事人逾期交房违约金和逾期办证违约金的案例的仅有2件,择一支持的案例就有62个。

1、逾期交房违约金与逾期办证违约金只能择一适用

据样本分析,此种情形下,法院通常认为逾期交房与逾期办证两个违约行为均系由出卖人同一行为造成,如果要求其基于同一行为在同一时间段内承担两项违约责任,则加重了出卖方的违约责任。对于重复期间的违约金,买受人有权任选两项违约责任之一进行赔偿,买受人坚持主张两项违约金的,应择一高标准予以支持。

>>>李建霞与北京太和保兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案[北京市通州区人民法院(2015)通民初字第03127号]:

原告同时要求出卖人同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金,法院认为,如果要求出卖方基于同一行为在同一时间段内承担两项违约责任,则加重了出卖方的违约责任;同时考虑保护守约的买受人权益,对于重复期间的违约金,买受人应有权任选两项违约责任之一进行赔偿,买受人坚持同时主张两项违约金的,应择一高标准予以支持。

最终,法院判令被告北京太和保兴房地产开发有限公司给付原告李建霞逾期交房及逾期取得楼宇权属证书违约金共计人民币九千零八十元。

同样,在李建元与北京太和保兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案[北京市通州区人民法院(2015)通民初字第03160号]中,法院亦持同样观点,判定择逾期交房及逾期取得楼宇权属证书违约金之高标准予以赔偿。

2、逾期交房违约金与逾期办证违约金可以同时适用

样本案例中,法院既支持当事人逾期办证违约金的诉讼请求,又支持逾期办证违约金诉讼请求的案例仅有两个。

>>>许连凤与北京华松房地产开发有限责任公司商品房买卖纠纷案[北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第37499号]:

原告提请法院判令被告支付逾期交房违约金与逾期办理所有权证的违约金,法院认为基于原被告之间的合同约定,被告应当承担逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任,据此判决支持原告的全部诉讼请求。

此外,在其他地区案件中,亦有法院认为若涉案房屋买卖合同约定具体的交房日期和办证日期,并分别约定逾期交房和逾期办证违约金的,系开发商作出的合同承诺。买受人据此请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持。

>>>浙江德嘉建设有限公司与何惠琴房屋买卖合同纠纷案[杭州市中级人民法院(2013)浙杭民终字第113号、浙江省高级人民法院(2013)浙民提字第57号]:

再审法院认为本案双方当事人订立的合同对德嘉公司应于2012年3月30日前履行办证义务的约定明确、清晰。在合同约定的办证期间届满后至房屋实际交付前,德嘉公司既存在逾期交房的违约行为,也存在逾期办证的违约行为,应分别承担相应的违约责任。最终,再审法院支持逾期办证的违约金主张。

五、合同中未约定违约金或违约金计算方式的情况如何处理

样本案例中,当事人要求出卖人承担逾期办证违约金的案件共有1493件。其中,当事人在案涉房屋买卖合同中未对逾期办证违约金或违约金计算方式进行约定的案件为861件,对此类案件法院支持违约金诉请的案件有820件,占比95.2%。

据样本分析,因当事人未明确约定违约金数额或计算标准,法院通常根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质,结合买受人损失数额难以举证确定的实际情况,考虑违约金所占购房款的比例,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素,确定违约金的具体数额。

>>>北京商建房地产开发公司等商品房销售合同纠纷案[北京市第一中级人民法院(2018)京01民终1022号]:

龚弢与商建房地产公司签订《北京市某商品房买卖契约》,依约定商建房地产公司有义务为龚弢办理房屋所有权证。后商建房地产公司非因龚弢的原因长时间逾期未能办理,应当承担违约责任。

法院认为,本案买卖契约中虽然未约定违约金,但依据相关司法解释的精神,开发商逾期办理房屋所有权证,仍应支付违约金。龚弢主张的支付逾期办理房产证损失15万元的违约金适当,并不明显高于自己的损失,予以支持。

>>>陈迎凤与北京亚连房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[北京市平谷区人民法院(2017)京0117民初2902号]:

法院认为,因原告和被告未明确约定违约金数额或计算标准,对于违约金的具体数额,本院根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质,结合原告损失数额难以举证确定的实际情况,考虑违约金所占购房款的比例,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素予以确定。

法院判定被告北京亚连房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告陈迎凤支付逾期办理房屋权属转移登记违约金18534元。

六、合同约定违约金过高的情况如何处理

样本案例中,当事人对逾期办证违约金进行了约定,但当事人提出抗辩、法院认为违约金数额约定过高,予以减少的案例共有287件,占提出逾期办证违约金诉请全部案件的19.2%。

据样本分析,若当事人约定逾期办证违约金过高,法院会以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情减少违约金数额。

>>>张晓艳等商品房预售合同纠纷一案[北京市第二中级人民法院(2016)京02民终2429号]:

原告与兴广厦公司所签之《商品房预售合同》约定:若出卖人期限届满未办证,需自买受人应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。

一审法院认为,张晓艳主张的违约金,考虑到根据合同约定计算的违约金数额远远超过其实际经济损失,根据相关法律规定,参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑,法院对违约金数额酌情调整为63000元。

二审法院认为,我国法律规定违约金以补偿性为原则,合同法第一百一十四条第二款明确规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最终驳回起诉,维持原判。

>>>武国珺等商品房销售合同纠纷案[北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第13746号]:

法院认为,按照法律规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该案中胜古公司明确主张违约金过高应予酌减,故法院对于本案中违约金的支持数额酌情予以判处。

最终,法院判决北京胜古房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付武国珺、赵在瀛违约金二十二万元。

七、逾期办证违约金的诉讼时效何时起算

样本案例中,法院判决中涉及诉讼时效的案例共有352件。其中,法院认定已过诉讼时效驳回当事人诉讼请求的有5件,认定个别债权已过诉讼时效的案件有347件。

据样本分析,通常当事人对逾期办证违约金起算时间有约定的,从其约定;没有约定的,以法律规定的办理房屋产权证期限届满之日起次日作为起算点。

进而,法院结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及违约办证违约行为的特点进行判定。若当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额,该种违约金给付在性质上属于一时性债权,其诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。

如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额,该种违约金给付在性质上属于继续性债权,违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。

>>>王亚荣与北京太和保兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案[北京市通州区人民法院(2015)通民初字第10691号]:

当事人就出卖人逾期办证的违约金进行了约定:如买受人退房,则出卖人并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金;买受人不退房的,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

法院认为,本案双方当事人约定的逾期办证违约金系按日计算的继续性违约金,违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效,在当事人提出时效抗辩的情形下,违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。进而,认定买受人部分的逾期取得楼宇权属证明违约金,已过诉讼时效,不予支持。

同样,李栓林与北京太和保兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案[北京市通州区人民法院(2015)通民初字第07491号]与李建霞与北京太和保兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案[北京市通州区人民法院(2015)通民初字第03127号],法院亦持相同观点。

无独有偶,样本案例中也存在当事人约定为继续性违约金,但因两年诉讼时效已过,法院驳回诉讼请求的情形。

>>>施新与北京金融街奕兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案[北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初15951号]:

法院认为,本案双方当事人约定的逾期办证违约金系按日计算的继续性违约金,但买受人起诉日期已经超过两年的诉讼时效,且不存在时效中断的情形,进而驳回了原告的全部诉讼请求。

 





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