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假离婚买房的风险

发布时间:2019-11-07     浏览次数:46

假离婚买房的风险

 申秋 豪才律师论法

   2011年,济南房屋限购政策施行后,为了买第二套房子而办理离婚的现象层出不穷,也发生了很多“假离婚”变成“真离婚”的现象。在这种情况发生的时候,大家在“假离婚”期间购买的房子的分割问题多会发生争议,当感情不在,唯一的纠葛便成了钱。

   因为离婚后仍然生活在一起,夫妻生活谁也不会刻意整理诉讼需要的证据,在一方提起离婚的时候,仍然维护家庭的另一方,便陷入了精神和物质的双重打击。

   根据豪才律师在中国裁判文书网上的检索,2014年-2018年,济南市各级法院上传至裁判文书网上离婚纠纷的法律文书2402件,以每年10%的增长率增长,因限购政策而假离婚变成真离婚最终诉上法院的也有十余起。

   案情简介:2013年11月11日,李某与王某因购买房屋协议离婚,2014年1月16日李某与王某孩子出生,2015年12月16日,李某与王某签订《离婚协议书》,约定将王某名下的房产归孩子所有,于孩子18周岁生日当天由王某为其办理产权过户,在此期间王某可以将房屋进行使用、租赁但无权出售,且孩子抚养权归李某。

    后王某将房屋售与他人,李某作为孩子的法定代理人于2018年9月3日在济南市历下区人民法院进行立案,2018年12月3日公开开庭审理了此案,李某要求王某将房屋价款支付给孩子,并承担诉讼费。

一、  离婚后共同生活所购买的房屋应如何认定:

  《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第三条:“ 自民政部新的婚姻登记管理条例施行之日起,没有配偶的男女,未办结婚登记即以夫妻名义同居生活,按非法同居关系对待。”

   第四条:“离婚后双方未再婚,未履行复婚登记手续,又以夫妻名义共同生活,一方起诉“离婚”的,一般应解除其非法同居关系。”

第八条:“人民法院审理非法同居关系的案件,如涉及非婚生子女抚养和财产分割问题,应一并予以解决。具体分割财产时,应照顾妇女、儿童的利益,考虑财产的实际情况和双方的过错程度,妥善分割。”

   第十条:“ 解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。同居生活前,一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物,可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(18)条规定的精神处理。”

   最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十八条:“离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。”

   根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)的法律规定,离婚后未办理复婚登记手续,继续以夫妻名义共同生活,属于非法同居关系,在同居期间的双方存款为共同财产,用双方存款买的房屋自然也属于共同财产,可要求法院进行分割,所以,涉案房屋应为共同财产。

二、王某与李某签订的《离婚协议书》,是否是赠与合同。

   《中华人民共和国合同法》第一百八十五条:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”

最高人民法院民一庭意见:附登记离婚条件的财产分割协议是以双方协议离婚为前提的,在双方未能在婚姻登记机关协议离婚的情况下,该离婚协议并没有生效,对夫妻双方均不产生法律约束力,不能作为人民法院处理离婚案件的直接依据。

   最高人民法院《婚姻法解释(二)》第8条第1款规定:“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。”

   《婚姻法解释(三)》中的离婚财产分割协议是指夫妻双方在婚姻关系存续期间达成的以登记离婚或到法院协议离婚法律事实出现为条件的财产分割协议。从条文后半段“人民法院应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割”的语义可知,财产分割的对象为夫妻共同财产。也即,离婚协议中不涉及夫妻共同财产分割的条款都属于本文所言的非财产分割条款。司法实践中,离婚协议中常见的非财产分割条款主要包括夫妻各自财产处理条款、子女抚养权归属条款、抚养费给付条款、夫妻共同债务甚至夫妻个人债务承担条款、损害赔偿数额条款和经济帮助条款等。这些非财产分割条款虽然不在《婚姻法解释》第14条的规范范围,但仍应参照该条认定,在登记离婚或到法院协议离婚不成就时,均不生效。

   离婚协议是解除夫妻双方人身关系的协议,该协议是一种要式协议,必须经双方当事人签名确认才能成立,即双方在协议上签名画押是其成立的前提条件。

   《中华人民共和国合同法》第一百八十六条:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”

   第一百八十七条:“ 赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”

第一百八十八条:“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。”

   《中华人民共和国民法总则》第十九条:“ 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”

    第二十条:“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。”

   涉案《离婚协议》仅仅约定了房屋赠与,不是以人身关系为前提的,系《赠与合同》。根据相关法律规定,《赠与合同》是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同,而该案中受赠人并未作出接受赠与的表示,王某主张《赠与合同》不成立。但王某与李某作为孩子的监护人,即作出了赠与的表示,又待其作出了接受的意思,二审法官也支持了这个观点,认为《赠与合同》成立并生效。

三、王某与李某签订的赠与合同,王某是否享有撤销权。

   最高人民法院民一庭意见:协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款,与解除婚姻关系密不可分,在双方当事人已经协议离婚的情况下,一方反悔请求撤销赠与条款的,人民法院经审查没有欺诈、胁迫的情形,应当判决驳回其诉讼请求。离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独撤销。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为,可视为一种有目的的赠与行为,在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下,应认为赠与房产的目的已经实现,故赠与房产条款不能随意撤销。另一种观点认为,婚姻登记部门在办理离婚登记时,根据《婚姻登记条例》的规定,只要求自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理,并不对财产分割协议进行实质性审查。《合同法》规定经过公证的赠与合同,或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销,而在婚姻登记机关签订的赠与合同并不属于法定不能撤销的合同。

   我们认为,夫妻离婚时协议将共同所有的房屋赠给子女,一般有两种情况:一是在民政部门登记离婚,签订协议将夫妻共有的房产赠与子女;二是在法院协议离婚、领取民事调解书,自愿将房产赠与子女。

   最高人民法院公布49起婚姻家庭纠纷典型案例中,北京市第二中级人民法院于2013年7月11日作出(2013)二中民终字第09734号判决也是上述观点,离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独撤销,是一种以离婚为目的的赠与行为,撤销赠与违反道德义务。

   但该案件中,王某与李某签订的《离婚协议书》是登记离婚后两年签订的,并不符合上述高院观点的两种情形,既非是在民政部门登记离婚时,签订协议将夫妻共有的房产赠与子女;也不是在法院协议离婚、领取民事调解书,自愿将房产赠与子女。离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议并不是一个整体,因为王某与李某早已登记离婚,并不是以离婚为目的的赠与,所以此《赠与合同》并不属于具有道德义务性质的合同,可以撤销。

豪才律师提醒大家,慎用离婚应对购房政策,若采用此方法,一定先与律师沟通,拟定好相关文书,维护自身合法权益。

申秋

 
申秋  毕业于山东政法学院

山东豪才律师事务所周长鹏主任团队律师,常年法律顾问中心负责人。

主要研究家族信托、财富传承、股权投融资、收并购等,并担任多家企业、公司的常年法律顾问。主要服务的顾问单位有:聊城民安荣富置业有限公司、莱芜城市发展集团有限公司、济南融创文旅城、山东中房物业管理有限公司、济南美思慕健康咨询管理有限公司、济南快爱特有限公司、山东大万控股集团有限公司等。





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